Воронеж: взгляд в будущее

Устранить перекосы

Вообще-то старый генплан Воронежа еще не выработал свой срок – осталось почти десять лет. Но его решили актуализировать на период 2021-2041 годов. Нынешний документ принимали в пору, когда главным градостроительным злом казалась точечная застройка. Она грозила изуродовать исторический центр, “съедала” дворы и зеленые зоны, создавала простор для злоупотреблений – многоквартирные дома вырастали как бы незаметно, а снести их потом по решению суда не удавалось. С тех пор акцент сместился в сторону комплексного освоения территорий, свободные участки почти кончились, и застройщики двинулись в чистое поле. Но эта тенденция также таит угрозу, напомнили специалисты из ГАУ “Институт генплана Москвы”.

Готовя новый план для Воронежа, они обнаружили, что агломерация развивается органично. Однако транспортная доступность севера и юга уже сейчас “не внушает оптимизма”, отметил замдиректора института Александр Колонтай:

– Север жилой, юг рабочий. Отсюда – постоянное движение через центр, загруженность дорог. Мы проведем тщательный анализ потоков, чтобы смоделировать новый транспортный каркас города.

“Дальневосточный гектар” распространят на Бурятию и Забайкалье

По мнению эксперта, базовые условия (центр с рабочими местами и зона расселения по периметру) напоминают Вену, которая считается образцом качества жизни. Одна беда – в “ядре” Воронежа много места занимают неэффективно используемые промплощадки. Развитие блокируют аэродромы ВАСО и Балтимор, частные дома в центре и вдоль водохранилища.

За последние годы в столице Черноземья резко вырос сектор индивидуального жилищного строительства – по словам Колонтая, для миллионника это странно. В целом застройка на периферии в 30 раз плотнее, чем в центре, – нонсенс! Вдобавок в старых районах к 2040 году придется разворачивать масштабную реновацию – и жилья, и инфраструктуры.

– Социальная инфраструктура в Воронеже требует огромных инвестиций, до восьми миллиардов рублей ежегодно. А оценка финансового потенциала города заставляет сомневаться в том, что такие суммы будут подъемными, – подчеркнул Колонтай. – В 2017 году на строительство социально значимых объектов было заложено 3,8 процента бюджета – один миллиард. На эти деньги можно проложить километр четырехполосной автотрассы или линии скоростного трамвая. Надо либо менять бюджетную политику, либо создать такую привлекательность города, чтобы инфраструктурные проблемы можно было решать внебюджетным способом. По имиджевым показателям Воронеж пока аутсайдер…

К 2041 году естественная убыль населения оценивается в 100-200 тысяч человек. При условии активной миграции горожан может стать на столько же больше. Сегодня до половины приезжих составляют жители стран СНГ, на втором месте по численности – переселенцы из Воронежской области. Но высококвалифицированные местные кадры утекают в города покрупнее, так что о миграционной политике стоит задуматься.

– Какой потребитель, с каким кошельком нужен городу? Можно продолжать строить дешевое жилье, которое со временем утратит привлекательность, или выбрать принцип “немного, но качественно”, – заметил Александр Колонтай. – По показателям устойчивого развития Воронеж – крепкий середнячок. Важно понять, какие у него амбиции: выйти в лидеры или удержаться на месте, решая частные проблемы.

Не расползаться

Местные чиновники заверили, что раздвигать границы Воронежа не планируют. Губернатор Александр Гусев пояснил, что агломерация во многом уравняла в статусе жителей городских и сельских территорий. Вряд ли будет строиться поселок и вокруг ОЭЗ в Масловке. Исключение готовы сделать для арендного жилья.

Мэр Вадим Кстенин напомнил о неудачном опыте присоединения поселка Краснолесного, отстоящего от столицы региона на целых 60 километров:

– Сельских льгот его жители лишились, а городского комфорта не приобрели. Там нет инфраструктуры, да и само содержание таких микрорайонов – дорогостоящее и не вполне эффективное. Лично я – за развитие регрессивных территорий внутри Воронежа – бывших промзон и военных складов, которые когда-то находились на окраине, а теперь, по сути, недалеко от центра.

Что до частного сектора в центре и вокруг водохранилища, то уплотнять там застройку градоначальник не считает возможным – из уважения к собственности граждан. К слову, граждане там проживают самые разношерстные. У одних – развалюхи, кое-как восстановленные после войны, у других – дворцы в два-три этажа за глухим забором. В частном секторе подчас нет нормальных дорог и централизованной канализации. Кстенин обещал приложить “максимум усилий” к трансформации таких участков “в культурное и точно не многоэтажное” пространство.

– Неприкосновенность частной собственности – тонкий вопрос. Есть опыт олимпийского строительства, когда прибегали к судебному изъятию участков. Есть опыт реновации в Москве, когда фактически организуется местный референдум и люди сами решают, сносить их дом или нет, так что подчиняться приходится уже не администрации, а голосу большинства. Второй путь наиболее распространен в мире, и если он в Воронеже получит политическую поддержку, это откроет перспективы редевелопмента для территорий старой застройки. Иначе “частники” могут заблокировать развитие города, – предупредил руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья.

Какая недвижимость будет выгодна для инвестирования в 2019 году

В мэрии Воронежа также надеются ускорить реновацию кварталов старой застройки. Сегодня они не слишком привлекают девелоперов, но ситуацию может изменить грядущая корректировка федерального законодательства. Предполагается, что при комплексном развитии застроенных территорий можно будет получить федеральные субсидии на строительство дорог и инфраструктуры. После реновации население старых микрорайонов увеличится, а значит, обострится дефицит общественных пространств и зеленых зон. Снизить его, по мнению Гусева, удастся, если не застраивать некоторые участки после сноса ветхого жилья. Возможно, скверы разобьют на месте домов, расселенных полностью за счет бюджета.

Трезво оценить ресурсы

Как и столичные эксперты, воронежские чиновники осознают: даже при поддержке региональной казны денег даже на самые насущные для мегаполиса инженерные объекты не хватит. Так, без федерального финансирования (либо частных инвестиций по схеме ГЧП) не построить ни новый водозабор на левом берегу, ни нормальную “ливневку”, ни крупные транспортные магистрали и развязки. Не говоря о “легком метро”, надежды на которое обострились два года назад в связи с российско-японским сотрудничеством.

– Тут нужна более глубокая проработка, чем генплан. Цена ошибки может оказаться фатальной. В России есть примеры крайне затратных проектов рельсового транспорта, которые так и не были запущены или эксплуатируются неэффективно. Пока занимаемся сбором исходных данных для технико-экономического обоснования, – сообщил Вадим Кстенин.

Однако горожане регулярно слышат заявления властей о том, что тот или иной грандиозный проект непременно будет реализован “в перспективе”, и все-таки воспринимают эту перспективу как относительно близкую. Будь то переустройство Остужевского кольца, реконструкция оперного театра или снос двухэтажки на улице Транспортной, недостаточно ветхой для расселения за счет казны и недостаточно “выгодной” для девелоперов.

От порыва “развивать одновременно все” предостерег воронежских чиновников гендиректор института территориального планирования “Урбаника” (Санкт-Петербург) Александр Холоднов:

– При дефиците ресурсов абсолютно неясно, что же будет происходить на самом деле. Поэтому даже в таком стратегическом документе, как генплан, нужна определенность по конкретным точкам роста, конкретным инфраструктурным проектам и форматам жилья. Мало показать территории будущего развития – надо принять решение о том, как будут распределены ограниченные ресурсы, финансовые и человеческие.

Прямая речь

Евгений Хамин, воронежский девелопер, глава группы компаний:

– Если инвесторы – даже не застройщики! – будут определять политику развития города и агломерации, это будет катастрофа. Мне кажется, невозможно получить качественную картину развития территории только силами одного, пусть и специализированного, института. Нам необходимо очень активно информировать и привлекать к работе население, урбанистов, девелоперов, которые способны оценить потенциальный спрос на те или иные вещи. Один пример. Я как председатель комитета облдумы по физкультуре и спорту четыре года не могу разобраться с коллегами из города, какая материально-техническая база нужна Воронежу для того, чтобы жители могли без проблем тренироваться. Даже наполовину мы в этом вопросе не продвинулись. Не понимаем, где какие объекты расположить! Когда возводятся дома, всех интересует только архитектурная концепция. А сколько у нас за 20 лет недостроили спортивных и детских площадок?.. Одних парковочных мест не хватает более 50 тысяч. Если эти данные не выдать разработчикам генплана – что они смогут спланировать?! То же самое с зеленым каркасом. Нам же надо фактически второй – зеленый – город делать на территориях, где сносятся ветхие дома.

Миркин: Российская мечта – это своя земля, каменный дом и хорошие дороги

Петербуржцы примут участие в составлении программ развития районов

Источник: РГ